Veelgestelde vragen

Waarom een huis in Griekenland?

De laatste jaren is er vanuit Nederland en België sprake van een stijgende vraag naar onroerend goed in Griekenland. Er zijn dan ook tal van redenen die Griekenland een ideaal land maken voor een tweede (of zelfs eerste) verblijf.

Klimaat

Griekenland heeft een typisch mediterraan klimaat, met zachte winters en droge zomers, en vrijwel het gehele jaar door zonneschijn (320 dagen per jaar). De warmste periode is eind juli - begin augustus, met gemiddelde temperaturen tussen 29 en 35°C, maar juist in die periode zorgt de jaarlijks terugkerende noordenwind op de Egeïsche Zee voorverkoeling.

Grote verscheidenheid in landschap

Griekenland heeft een enorme kustlijn, met 3000 eilanden, waarvan 138 bewoond. Fraaie stranden, kleine baaitjes, zon en zee. De Griekse archipel is een zeilparadijs bij uitstek. Een land vol geschiedenis, mythen en ontelbare archeologische bezienswaardigheden. Maar de grote aantrekkingskracht van Griekenland blijven natuurlijk de zon en de zee.

Goede bereikbaarheid

Griekenland is het land met de meeste vliegvelden in Europa (meer dan 45). Zo is elke uithoek van het land dagelijks te bereiken, rechtstreeks met een chartervlucht of met een tussenstop in Athene. Met de auto is Griekenland goed bereikbaar via Italië. Vanuit verschillende Italiaanse havens kan men met auto en al de overtocht maken met een van de vele luxe ferryboten.

Juridische transparantie

Het Griekse recht is ten dele gebaseerd op het Duitse en Franse recht. Eigendom is heilig, net zoals in Nederland en België, en de bescherming van eigendom wordt gezien als fundamenteel recht en is in de grondwet verankerd. Wanneer de juridische procedures met de nodige zorg worden doorlopen is de koper 100% eigenaar, zonder beperkingen, voorbehouden of kleine lettertjes.

Kleinschaligheid

In tegenstelling tot landen als Spanje en Turkije verbiedt de Griekse wetgeving de bouw van megaprojecten. Zo kan men buiten de bebouwde kom maximaal 200 m2 bouwen op een kavel van minimaal 4.000 m2. De te bouwen woning mag dan niet hoger dan 7,5 meter zijn. Deze strenge bouwvoorschriften hebben er - in combinatie met het landschap - voor gezorgd dat er in Griekenland geen projecten met honderden woningen te vinden zijn.

Het sterkste verkoopargument voor Griekenland is misschien niet direct meetbaar, maar daarom niet minder voelbaar. Vraag het aan de gemiddelde Griekenlandganger en hij raakt er niet over uitgesproken: de Griekse gastvrijheid. Samen met alle bovenstaande, meer rationele argumenten is Griekenland voor velen dan ook het ideale land voor de aankoop van een tweede huis, op een van de vele eilanden met uitzicht op de oneindige azuurblauwe Griekse zee.

Waarom Elxis?

  • Nederlandstalige juridische begeleiding van begin tot einde
  • Ruim 23 jaar ervaring op het gebied van Grieks onroerend goed: goede kennis van zaken, geen indianenverhalen
  • Uw aanspreekpunt in Nederland
  • Eigen Nederlands sprekende Griekse advocaten die u terzijde staan
  • Wij zorgen voor een solide koopcontract in het Nederlands en Grieks
  • Wij verzorgen voor u de aanvraag van een Grieks fiscaal nummer, wij helpen bij de opening van een Griekse bankrekening etc.
  • Wij zorgen voor de gehele afwikkeling van de koop: kadastraal onderzoek, notariële overdracht, inschrijving in het kadaster
  • Advies op het gebied van juridische, fiscale en praktische zaken

Is het nuttig om een makelaar te gebruiken?

Als buitenlander zonder veel inzicht in de plaatselijke markt ligt het voor de hand dat men zijn toevlucht neemt tot de diensten van een makelaar in onroerend goed.

In Griekenland zijn diverse soorten makelaars actief.

  • De grote makelaarskantoren die voornamelijk in Athene zijn gevestigd en zich met het bovengedeelte van de markt bezighouden.
  • De kleine ‘traditionele’ Griekse makelaars, vaak zeer capabele maar niet altijd even servicegerichte kantoren die soms te snel de deal willen rond krijgen.
  • Makelaarskantoren in de meer toeristische gebieden die voornamelijk met West-Europeanen als klant werken. Men moet wel lokaal navraag doen over de reputatie en de service van de makelaar.
  • De bemiddelingsbureaus in het thuisland van de koper, die gespecialiseerd zijn in Griekenland. Elxis doet dit werk al sinds 1991, naar grote tevredenheid van tientallen klanten per jaar. Voordeel hiervan is dat u in Nederland of België uw aanspreekpunt heeft, in uw eigen taal antwoord op uw vragen krijgt en alles kunt bespreken met onze ervaren makelaars en juristen.

Met een erkende makelaar dient u een duidelijke schriftelijke overeenkomst met vermelding van afgesproken courtage te ondertekenen, in een taal die u begrijpt. Teken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat.

De courtage is vrij af te spreken; bij de meeste Griekse makelaars varieert deze tussen de 2% en de 4%.

Is het verplicht om een advocaat te gebruiken?

Veel taken die in Nederland en België voor de notaris zijn weggelegd worden in Griekenland door de advocaat overgenomen. Jarenlang dienden volgens de Griekse wetgeving bij de ondertekening van de koopovereenkomst zowel de verkoper als de koper verplicht te worden bijgestaan door een eigen advocaat, die met de contractanten meetekende. In het kader van de liberalisering van de markt is deze juridische bijstand niet meer verplicht.

In de praktijk echter is de rol van de advocaat onmisbaar, aangezien deze zorg draagt voor een aantal handelingen in het voor- en natraject die essentieel zijn voor het verloop van de transactie. Dit geldt zeker voor mensen die niet thuis zijn in het Griekse rechtssysteem en de Griekse onroerendgoedmarkt.

Elxis heeft haar eigen Nederlandssprekende advocaten die alles uitleggen en de hele begeleiding, van kadastraal onderzoek tot en met de kadastrale inschrijving, uit handen nemen.

Wat is de rol van de notaris bij het kopen van een huis?

De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van een Nederlandse en Belgische notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen, belastingen te voldoen of de kadastrale inschrijving te verzorgen. Hij is slechts een vertegenwoordiger van de Griekse staat die erop toeziet dat de transactie plaatsvindt zoals door de Griekse wet wordt voorgeschreven.

Hij adviseert de betrokkenen, houdt de openbare onroerendgoedregisters bij, berekent de belastingen, passeert de akte en verstrekt de officiële afschriften aan partijen. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend. Al het "loopwerk" wordt in de praktijk gedaan door de advocaat van de koper.

Kan ik ook bij Elxis terecht als ik zelf een huis heb gevonden?

Ja, meer dan een derde van onze klanten heeft zelf zijn droomhuis gevonden en daarna ons gevraagd om de aankoop te begeleiden en af te wikkelen. De eerste besprekingen met de verkoper, onderhandelen over de prijs, afspraken maken door middel van een Nederlandstalige onderhandse overeenkomst, kadastraal onderzoek, notariële afhandeling.

Wij de goede zorg, u een mooi huis.

Huis gevonden, prijs afgesproken, wat nu?

Wanneer verkoper en koper het eens zijn geworden over de koopsom dient de verkoper de eigendomstitel (koopakte, akte van schenking of erfenis etc.) van het onroerend goed aan de koper over te dragen. De koper dient een advocaat in de arm te nemen, het liefst een waarmee hij zich verstaanbaar kan maken in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomstitel te overhandigen zodat deze bij het bevoegde hypotheekregister onderzoek kan doen naar de authenticiteit daarvan.

Het onderzoek naar de eigendomstitels is van essentieel belang en dient met de nodige zorgvuldigheid te worden uitgevoerd. Het is immers het juridisch fundament van uw huis. Het onderzoek omvat een controle van de legitimiteit van de titels en van het eigendomsregime van het onroerend goed in de registers van het hypotheekregister. Dit onderzoek dient een tijdvak van ten minste 20 jaar te beslaan (dit i.v.m. verjaringstermijnen). Verder wordt onderzoek gedaan naar eventuele lasten zoals hypotheken, beslagen etc. Tenslotte wordt nagegaan of er geen claims op het onroerend goed rusten.

Nadat de eigendomstitels zijn gecontroleerd en in orde bevonden wordt er door de koper een notaris aangewezen. Op basis van de bestaande eigendomstitel en de gegevens van de contractanten (voor de koper volstaan de gegevens van het legitimatiebewijs en een Grieks fiscaal nummer) stelt de notaris een concept-koopakte op en berekent hij de hoogte van de belastingen en van de overige kosten. De koper (of zijn advocaat) betaalt vóór het passeren van de akte de belastingen en overhandigt aan de notaris een bewijs van betaling, dat aan de akte wordt gehecht.

Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een afschrift van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het hypotheekregister wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). Vanaf dit moment, dus vanaf de inschrijving van de akte in de openbare registers die door het plaatselijke hypotheekregister worden gehouden, is de koper ook formeel de wettige eigenaar van het onroerend goed.

Elxis heeft nu al ruim 23 jaar haar waarde op dit gebied bewezen. De juridische fundamenten van een huis zijn even belangrijk, zo niet belangrijker dan de daadwerkelijke fundamenten ervan. Wij begrijpen heel goed dat onze klanten vaak al hun geld aan ons toevertrouwen om hun droomhuis in Griekenland te realiseren. En dat vatten we niet lichtzinnig op. Als bij het onderzoek van de eigendomstitels iets ons niet overtuigt of zint, hebben wij liever dat een transactie niet doorgaat dan dat wij een "snelle euro" verdienen. Het gevolg hiervan is dat wij met de overgrote meerderheid van onze klanten veel meer hebben dan een puur zakelijke relatie. Wij nodigen hun uit om ons te bellen als zij, ook al is het een paar jaar naar aankoop, met een vraag of een probleem zitten. Voor hen is het misschien nieuwe materie, voor ons is het de dagelijkse praktijk.

Heb ik een Grieks fiscaal nummer nodig?

Ja. Het fiscaal nummer (AFM) is verplicht voor alle (rechts)personen die onroerend goed in Griekenland willen kopen, ongeacht nationaliteit.

De procedure voor het verkrijgen ervan is vrij eenvoudig. Een fiscaal nummer wordt kosteloos door de belastingdienst afgegeven op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een speciaal aanvraagformulier.

Als u aan ons een volmacht hebt verstrekt kunnen wij het fiscaal nummer namens u aanvragen.  

Moet ik een Griekse bankrekening openen?

Een Griekse bankrekening is geen vereiste. Men moet wel de Griekse fiscus transparantie verschaffen omtrent de herkomst van de benodigde fondsen. Als u de herkomst van het geld niet kunt aantonen loopt u het risico dat de Griekse belastingdienst het bedrag van de koopsom en van de overdrachtkosten gaat beschouwen als inkomsten die in Griekenland zijn verworven en daarover inkomstenbelasting gaat heffen! Wij wijzen u de weg zodat dit volgens de regels gebeurt.

Een bankrekening in Griekenland kan wel handig zijn wanneer u eenmaal een huis in Griekenland bezit, bijvoorbeeld voor het betalen van de energierekening d.m.v. een automatische incasso.

Om een Griekse bankrekening te openen moet u, op grond van Europese richtlijnen, een aantal documenten bij de bank deponeren. De meeste banken vragen dan ook de volgende gegevens:

  • Grieks Fiscaalnummer (AFM)
  • Kopie identiteitsbewijs
  • Bewijs van uw woonadres, bijvoorbeeld een uittreksel uit het bevolkingsregister of een rekening van een nutsbedrijf (elektra, water, telefoon)
  • Werkgeversverklaring of uittreksel Kamer van Koophandel
  • Belastingaanslag uit Nederland of België.

In het verleden was het mogelijk om per volmacht een bankrekening te laten openen. Dit is in Europees verband niet meer mogelijk in het kader van de bestrijding van het witwassen van geld. Als gevolg hiervan is bij het openen van een bankrekening de persoonlijke aanwezigheid van de rekeninghouder(s) vereist.

Elxis begeleidt u op deskundige wijze zodat u zonder problemen een bankrekening kunt openen. Wij verzorgen ook alle benodigde beëdigde vertalingen van de documenten die u bij de bank moet inleveren.  

Wat zijn de overdrachtskosten?

Voor de berekening van de overdrachtskosten dient de opgegeven contractwaarde als grondslag. De belastingdienst toetst de opgegeven waarde aan de ‘objectieve fiscale waarde’ van de woning, die wordt vastgesteld door het Ministerie van Financiën. Deze fiscale waarde geldt als ondergrens voor de te betalen belasting.

De hoogte van de overdrachtskosten (kosten koper) hangt af van het gegeven of het a) een nieuwbouwwoning of b) een bestaande woning of kavel betreft. Voor nieuwbouw is nl. sinds 1 januari 2006 btw verschuldigd, terwijl voor bestaande bouw en bouwkavels overdrachtsbelasting wordt betaald. Deze is per 1 januari 2014 sterk verlaagd. Ook voor de btw geldt de ‘objectieve fiscale waarde’ als ondergrens. Indien men nieuwbouw vanaf tekening koopt zijn er echter in veel gevallen legale constructies mogelijk waardoor deze kosten fors naar beneden kunnen worden gebracht.

De overdrachtskosten bestaan uit de volgende posten:

Bestaand huis of kavel

Percentage Nieuwbouw Percentage
Overdrachtsbelasting 3% Btw 23% (op sommige eilanden 16%)
Notariskosten 1,8 - 2% Notariskosten 1,8 - 2%
Kadastrale leges 0,5% Kadastrale leges 0,5%

 

Waar moet ik op letten als ik zelf een huis wil bouwen?

Voor bouwgrond die binnen het bouwkundig plan van een stad of dorp is gelegen bestaan geen wezenlijke beperkingen ten aanzien van de bouwmogelijkheden. De eigenaar dient echter wel informatie in te winnen bij een architect / civiel-ingenieur over wat er wel en niet gebouwd mag worden.

Voor bouwgrond die buiten het stadsplan is gelegen gelden wel vrij strenge restricties. Behoudens enkele uitzonderingen geldt dat er slechts op kavels buiten het stadsplan mag worden gebouwd wanneer deze een oppervlak van ten minste 4.000 m2 hebben. Op een dergelijk kavel mag dan maximaal 200 m2 worden gebouwd (exclusief bergingen, garage, terrassen en zwembad). De afgifte van een bouwvergunning neemt enkele maanden in beslag en is 4 jaar geldig, met een mogelijkheid deze voor nog eens 4 jaar te verlengen.

Wanneer men onroerend goed buiten het stadsplan koopt in een gebied waar het vermoeden bestaat dat er sprake is van een archeologische vindplaats dient men zich te wenden tot de Archeologische Dienst en om onderzoek te vragen. Verder dient er bij de Dienst Bosbeheer een verklaring te worden opgevraagd waarin wordt bevestigd dat het perceel geen deel van bebost gebied uitmaakt, aangezien bouwen in bosgebieden niet is toegestaan.

Is er een jaarlijkse onroerendezaakbelasting?

Onroerendezaakbelasting is enkele jaren geleden in Griekenland ingevoerd en wordt berekend op grond van de grootte van het huis en het perceel.

Voor huizen wordt deze belasting berekend op grond van de grootte en de ligging van het huis en het perceel waar het huis op staat. Deze belasting bedraagt voor de meeste vakantiewoningen 3 à 4 euro per bebouwde vierkante meter (een huis van circa 100 m2 betaalt dus jaarlijks 300 à 400 euro aan OZB). De jaarlijkse aanslag voor deze belasting (ENFIA is de Griekse afkorting) kan online worden gedownload via de website van de Griekse belastingdienst. U moet daarvoor beschikken over een gebruikersnaam en wachtwoord, die bij de belastingdienst moet worden aangevraagd. De gemachtigde die in Griekenland uw belastingzaken regelt (meestal een accountant) zal over deze inloggegevens beschikken of kan deze voor u aanvragen.

Welk erfrecht geldt er voor Belgen en Nederlanders met een Grieks huis?

De Griekse wet schrijft voor dat het recht dat toepassing vindt op erfzaken het recht is van het land van de nationaliteit die de erflater had op het moment van zijn/haar overlijden. Heeft de erflater een dubbele nationaliteit, waaronder de Griekse, dan is het Griekse recht van toepassing. Dit betekent in de praktijk dat in het geval de erflater op het moment van overlijden de Nederlandse c.q. Belgische nationaliteit had, er in Griekenland het Nederlandse c.q. Belgische erfrecht van toepassing is.

De aanvaarding van de Griekse nalatenschap moet wel via een Griekse notaris worden afgewikkeld en in het Griekse kadaster worden ingeschreven. Ook dit is iets waarvoor u bij Elxis terecht kunt.